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以楼面均价7.2万元重仓北京三幅宅地 合生创展10天花180亿元

2020-05-21 02:04  来源:证券日报 王丽新

    本报记者 王丽新

    朱孟依卸任100多天后,他的接班人、女儿朱桔榕带着合生创展用两个下午花掉了180亿元,10天内“包圆”了北京分钟寺三幅宅地,平均楼面价达7.2万元/平方米。一时间,外界均称,在公开土地市场低调多年的合生创展要重回主战场了?

    2004年,合生创展曾位列“华南五虎”之首,也是中国第一家销售额破百亿元的房企,可谓风头无两。此后15年,合生创展的销售规模起起伏伏,直至2019年才踏入200亿元阵营,达212.58亿元。5月9日和5月19日的两个下午,合生创展以总价180亿元、综合溢价率34%的代价重仓北京高端市场,买地金额是去年销售额的85%。

    “合生创展趁着别家房企跑不动的时候生猛拿地,是有自身逻辑的。在其他房企现金流紧张的时候杀入,波段上是对的。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,“多年以来,合生创展主要靠港式打法发展,在一线城市布局,以慢周转模式享受土地红利,底气是拥有长线低成本资金,只要资金成本低于溢价即可算过来账”。

    货值或超400亿元

    5月9日,合生创展以总价72.2亿元、楼面价6.9万元/平方米,溢价率26.25%出让的分钟寺地块是分钟寺棚改后的第一宗出让宅地。在2018年以前,分钟寺是城中村,棚改后的分钟寺村规划总建筑规模约32.5万平方米。

    10天后,5月19日出让的两宗宅地竞争更为激烈,经过56轮竞价,合生创展以42亿元竞得分钟寺L-39地块,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米,溢价率和楼面价均创造了北京年内新高;后又经过82轮的激烈角逐,合生创展以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块,溢价率37.86%,楼面价73912元/平方米。

    据贝壳研究院向《证券日报》提供的数据显示,按照当前区域价格来看,临近的方庄区域以八九十年代的老旧小区为主,二手房市场成交均价在6万元/平方米-7万元/平方米之间,较新的首开璞瑅公馆成交单价超过10万元/平方米;另外一边,十里河片区品质较好的社区成交均价也超过8万元/平方米,未来可挖掘潜力大。

    “如果是以快周转为打法的企业来开发的话,估计总体货值在三四百亿元左右,但合生创展擅长‘高溢价、多囤地、慢周转’的开发模式,如果花10年时间,有可能将货值做到接近500亿元的规模。”有消息人士向《证券日报》记者表示,“多年以前,在一线城市囤地可享受地价每年30%以上溢价空间,是房企提升利润的重要手段,合生创展早就尝到了这方面的甜头”。

    多囤地慢周转开发?

    有媒体报道称,2003年,合生创展土地储备超过1000万平方米,到2009年,这一数值已升至3000万平方米。直到2019上半年,其土地储备量也依然达到2940万平方米。但反观这几年,合生创展拿地却并不积极。

    “2017年没有拿地,2018年至今取地13宗,加上这180亿元合计金额为264亿元(这也意味着2017年至2020年4月底的时间里,合生创展拿地金额仅为64亿元),占近三年销售收入的58%。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,“合生创展拿地并不激进,主要关注北京、长三角和珠三角的核心城市高价值地块,不在非高价值地块浪费有限资金”。

    “未来这几块地推出的住宅售价预计会在12万元/平方米-15万元/平方米之间,甚至有可能达到20万元/平方米,不排除成为下一个合生创展的‘霄云路8号’,卖上10年甚至更长时间,充分释放土地红利。”上述消息人士表示,“当然,这也意味着合生创展要为之付出不低的资金成本,但基于朱孟依家族产业版图的支撑,或许能够算得过来账”。

    值得关注的是,合生创展之所以能够击败众多对手“包圆”分钟寺宅地,背后或与该地块的一级开发单位有关。上文提及的分钟寺的三宗宅地皆是棚改后推出,而分钟寺棚改项目背后的一级开发单位与合生创展关系“密切”。据了解,该项目一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限澳门新葡亰平台游戏。天眼查显示,其最大股东是北京珠江房地产开发有限澳门新葡亰平台游戏,持股比例62.14%,二股东是珠江人寿保险股份有限澳门新葡亰平台游戏,持股35.83%。

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